Der Mietendeckel Berlin 2019 - ist die möblierte Wohnung eine Chance für Vermieter?

 

Der Berliner Mietendeckel, der vom Senat am 18. Juni 2019 erarbeitet wurde, ruft derzeit große Unsicherheiten hervor. Um den Berlinern die Sorgen vor steigenden Mieten zu nehmen, hat die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Eckpunkte eines Berliner Mietgesetzes vorgelegt. Ziel des neuen Gesetzes soll die Beruhigung der Immobilienpreise und eine erhöhte Fluktuation innerhalb des Wohnungsbestandes sein. Wir haben uns dazu mit der Berliner Morgenpost unterhalten. Lesen Sie hier mehr.

Der Berliner Mietendeckel, der vom Senat am 18. Juni 2019 erarbeitet wurde, ruft derzeit große Unsicherheiten hervor. Um den Berlinern die Sorgen vor steigenden Mieten zu nehmen, hat die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Eckpunkte eines Berliner Mietgesetzes vorgelegt. Ziel des neuen Gesetzes soll die Beruhigung der Immobilienpreise und eine erhöhte Fluktuation innerhalb des Wohnungsbestandes sein.
Es ist wichtig, zwischen den Begriffen Mietendeckel und Mietenstopp zu unterscheiden. Aktuell wird der Mietenstopp für alle bestehenden Mietverhältnisse diskutiert, um die Mieten für fünf Jahre einzufrieren. Der Mietendeckel beinhaltet die Festlegung von Mietobergrenzen – bereits sehr hohe Mieten können dadurch auf Antrag abgesenkt werden. Bei der Vermietung von Wohnungen darf höchstens die zuletzt vereinbarte Miete aus dem vorherigen Mietverhältnis vertraglich vereinbart werden. Betroffen sind rund 1,5 Millionen Wohnungen in Berlin. Den Vermietern kann bei Zuwiderhandlung ein Bußgeld von bis zu 500.000 Euro drohen.
Wir haben einen Experten für möblierte Vermietung in Berlin zum Top-Thema „Mietendeckel“ befragt –  den Geschäftsführer Milan Sekela von White Apartments.

Frage: Unter Experten steht zur Debatte, ob der Beschluss verfassungswidrig sein könnte. Wie schätzen Sie die Situation ein?

Sekela: Es gibt mehrere Gutachten, die die Zulässigkeit eines solchen Gesetzes auf Landesebene bestätigen. Der Senat ist nach vertiefter Prüfung zu der Auffassung gelangt, dass die Bundesländer befugt sind, gesetzliche Regelungen zum Wohnungswesen zu treffen. Bei einer gerichtlichen Überprüfung wären die Hürden für eine Feststellung der Verfassungswidrigkeit sehr hoch. Zudem würde eine gerichtliche Entscheidung nicht zwangsläufig bedeuten, dass das Berliner Mietgesetz aufgehoben wird, sondern diese kann auch in einen Auftrag zur Überarbeitung münden.

Frage: Gilt der Mietendeckel auch für möblierte Wohnungen, Herr Sekela?

Sekela: Im Austausch mit mehreren Experten gehe ich davon aus, dass möblierte Wohnungen erstmal nicht vom Gesetz betroffen sind. Gewerberaum ist ebenfalls nicht betroffen. Eine Definition als Wohnraum ist hier ausschlaggebend.

Frage: Werden alle Wohnungen vom Gesetz betroffen sein?

Sekela: Im Entwurf des Senats wird zum Beispiel der Neubau ausgenommen. Laut Experten ist hier noch festzustellen, was als Neubau gelten wird. Eine konkrete Definition für den Neubau wird wahrscheinlich im Rahmen des neuen Gesetzes erfolgen. Hier könnte zum Beispiel ein ein Datum in der Vergangenheit festgelegt werden. Der Mietspiegel gilt beispielsweise nicht für Neubauwohnungen, die ab dem 1. Januar 2014 bezugsfertig wurden. Insofern kann diese Frage derzeit noch nicht beantwortet werden.

Frage: Welche Bedenken haben Sie in Bezug auf den Mietendeckel?

Sekela: Unsicher ist bislang noch, wie der Mietenstopp festgelegt werden soll. Hier sind sich die Experten noch uneinig. Bisher bezieht sich der Mietspiegel auf die ortsübliche Vergleichsmiete des Mietervereins. Allerdings ist unklar, welcher Mietspiegel als Orientierung dienen wird, da in Berlin mehrere Mietvereine existieren.

Frage: Wird das neue Gesetz auch für die Staffelmiete oder die Indexmiete gelten?

Sekela: Ja, die Miete, die zum Zeitpunkt des Beschlusses, also dem 18.6.2019 besteht, wird eingefroren. Die nächste Mieterhöhung gilt nicht, auch wenn sie in Form einer Staffelmiete oder Indexmiete bereits im Vorfeld vereinbart war.

Frage: Warum entscheiden sich Ihre Kunden (Eigentümer) möbliert zu vermieten?

Sekela: Es lassen sich durch möblierte Wohnungen höhere Mieteinnahmen erzielen, aber nicht nur das. Die größte Motivation unserer Kunden, möbliert zu vermieten, ist die Angst vor Mietnomaden. Die Mietgesetze in Deutschland schützen vor allem den Mieter. Der Vermieter ist bei einem unbefristeten Mietverhältnis fast komplett schutzlos. Nun kommen Mietendeckel und Mietstopp hinzu. Es ist fast unmöglich, den Mietvertrag seitens Vermieter zu kündigen. Zahlt der Mieter die Miete nicht, kann es bis zu einem Jahr dauern, bis der Räumungsantrag bewilligt wird. Selbst dann ist es nicht vollkommen sicher, dass der Mieter die Wohnung tatsächlich verlässt. Kurz, gesagt, entscheiden sich die Eigentümer nach dem Mietspiegel zu vermeint, so stehen die Einnahmen und Ausgaben in keinem Verhältnis.

Was raten Sie Ihren Eigentümern derzeit?

Sekela: Im Moment raten wir unseren Kunden bist zum Herbst nicht zu Kurzschlusshandlungen. Derzeit werden von allen Seiten Handlungsempfehlungen ohne eine gesetzliche Grundlage ausgesprochen. Nach der Verabschiedung der Eckpunkte beginnt dann erst das Gesetzgebungsverfahren. In diesem sollen die Details bis Ende des Jahres geregelt werden.
Haben Sie weitere Fragen zur möblierten Vermietung? Dann besuchen Sie www.white-apartments.com

Frage: Warum entscheiden sich Ihre Kunden (Eigentümer) möbliert zu vermieten?

Sekela: Es lassen sich durch möblierte Wohnungen höhere Mieteinnahmen erzielen, aber nicht nur das. Die größte Motivation unserer Kunden, möbliert zu vermieten, ist die Angst vor Mietnomaden. Die Mietgesetze in Deutschland schützen vor allem den Mieter. Der Vermieter ist bei einem unbefristeten Mietverhältnis fast komplett schutzlos. Nun kommen Mietendeckel und Mietstopp hinzu. Es ist fast unmöglich, den Mietvertrag seitens Vermieter zu kündigen. Zahlt der Mieter die Miete nicht, kann es bis zu einem Jahr dauern, bis der Räumungsantrag bewilligt wird. Selbst es nicht vollkommen sicher, dass der Mieter die Wohnung tatsächlich verlässt. So steht normalerweise die Einnahmen und Ausgaben in keinem Verhältnis, wenn man sich entscheidet nach dem Mietspiegel zu vermieten.

An wen vermieten Sie die möblierten Wohnungen?

Auf der Mieterseite sind unsere Kunden meistens vielreisende, gut ausgebildete Fachkräfte, sogenannte Expats. Diese Menschen werden häufig für eine gewisse Zeit von großen Konzernen ins Ausland versetzt. Sehr oft übernehmen die Arbeitgeber sogar die Zahlung der Miete oder zumindest einen Teil.

Unseren Mietern kommt es vor allem auf Komfort und Flexibilität an. Die Wohnungen müssen bereits beim Einzug über eine schnelle Internetverbindung, Eine  gute Ausstattung, ein frisch bezogenes Bett und eine  schöne Möblierung verfügen. Unsere Mieter reisen oft nur mit ein oder zwei Koffern und möchten nichts für die Wohnung nachkaufen müssen.  Denn wer weiß, wohin der Mieter vom Arbeitgeber in den nächsten drei Monaten versetzt wird? Somit sollten Vermieter auch flexible Kündigungsfristen bieten, um den Mieter nicht monatelang im Mietverhältnis zu halten, obwohl dieser bereits ausgezogen ist. Das aktuelle Mietrecht spiegelt den Lebensstil und die Bedürfnisse dieser modernen Generation überhaupt nicht wieder.Aus unserer Perspektive trägt das möblierte Wohnen dazu bei, qualifizierte Fachkräfte anzuziehen und zu halten. Gerade zu Beginn kann es unheimlich schwierig sein, eine geeignete Wohnung auf dem Berliner Wohnungsmarkt zu finden. Beispielsweise fehlt den ausländischen Besserverdienern Schufa-Auszug oder die deutsche Mietschuldenfreiheitsbescheinigung. Hier bietet eine möblierte Wohnung die perfekte Lösung, um gegen die Wohnungsnot für Fachkräfte vorzugehen.

Nach der Verabschiedung der Eckpunkte beginnt dann erst das Gesetzgebungsverfahren. In diesem werden Details geregelt, vorgetragene Kritik gewichtet und bearbeitet. Die Eckpunkte bleiben dabei aber die Richtschnur. Der Gesetzentwurf soll im Herbst vorliegen.

Frage: Was raten Sie Ihren Eigentümern derzeit?

Sekela: Im Moment raten wir unseren Kunden nicht zu Kurzschlusshandlungen bis zum Herbst. Im moment werden von allen Seiten Handlungsempfehlungen ohne gesetzliche Grundlage ausgesprochen. Nach der Verabschiedung der Eckpunkte beginnt dann erst das Gesetzgebungsverfahren. In diesem werden die Details werden im Herbst geregelt.

Haben Sie weitere Fragen zur möblierten Vermietung? Dann besuchen Sie www.white-apartments.com

Haben Sie weitere Fragen zur möblierten Vermietung? Dann besuchen Sie www.white-apartments.com oder rufen Sie uns gerne an +49(0)3055282329.

Ein Einblick in unsere möblierten Wohnungen

Unser Instagram Account vermittelt einen kleinen Einblick in das Portfolio von White Apartments. White Apartments hat schon sehr viele Wohnungen möbliert. Wir kennen alle Kostenfallen und erstellen Ihnen gerne einen Kostenvoranschlag für die Ausstattung Ihrer Wohnung.

 


Fragen und Antworten zum Mietendeckel Berlin 2019


A: Der Berliner Mietendeckel wirkt rückwirkend zum 18. Juni 2019. Die bestehende Miete ist zu diesem Datum festgesetzt.

A: Vorerst nicht. Im Austausch mit mehreren Experten gehen wir davon aus, dass möblierte Wohnungen erstmal nicht vom Gesetz betroffen sind.

A: Es ist wichtig zwischen den Begriffen Meitendeckel und Mietenstopp zu unterscheiden. Aktuell wird der Mietenstopp für alle bestehenden Mietverhältnisse diskutiert, um die Mieten auf fünf Jahre einzufrieren. Der Mietendeckel beinhaltet die Festlegung von festen Mietobergrenzen-bereits sehr hohe Mieten können dadurch auf Antrag abgesenkt werden.

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